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【案例】想换物业服务企业，由谁决定？怎么操作？
发布时间：2016-09-13 15:02:47 查看：1967次
案例：
2005年，余姚一小区建成交付，开发商按规定选聘了某物业企业对小区进行前期物业管理。2011年底，小区业委会成立，与该企业续签了物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2014年12月31日。目前，合同即将到期，有业主提出这几年来物业服务质量下降，要求更换物业公司。物业企业为此也很苦恼：物业小区入驻以来，物价上涨、最低工资标准和社保基数逐年调整，导致企业人员成本大幅增加，但物业收费标准却没有提高，加之物业费收费率低，企业已经入不敷出。对此，业主们表示了不同的看法：物业管理水平跟不上，只要求涨价，业主不同意很正常；物业水平差，物业费自然收不上来，这已经是恶性循环。我们希望可以引进资质高、服务好的物业公司来对小区进行管理。
业主是否可以解聘物业公司，具体应该怎样操作呢？
说法：
1、根据《物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经占专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这就是说，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会可以根据业主大会的决定进行具体操作。
2、具体操作程序上，《宁波市物业服务项目推出管理暂行办法》进行了明确规定。物业服务合同期满，业主大会未续约的，适用以下程序：
3、如何选聘新的物业企业：
根据《余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四十二条规定：前期物业管理结束后由业主大会确定适宜方式选聘物业企业。目前，业委会可以通过公开招标、邀请招标、协议选聘等方式确定物业企业。
点评：
1、物业服务有别与其他服务，是一个连续、稳定的长期过程。业主大会、业委会应当从小区的长远利益出发，在解聘物业企业问题上需要慎重决定。对于物业服务企业服务不到位的情况，业委会可以充分履行监督职责，要求物业服务企业进行整改，协助他们更好地履行合同。也可借助属地街道物管站搭建交流平台，召开社区、业委会、物业企业共同参与的联席会议，推动双方达成共识。
2、在确定解聘物业服务企业决定后，业委会可以提前与行业主管部门取得联系，了解在姚物业企业的联系方式和基本情况。对于有初步接管意向的物业服务企业，业委会可以组织实地考察。解聘和重新选聘物业企业需要一定的周期，确保新老物业交替有序，平稳过渡，能有效缓解对业主生活工作带来的不安定因素，维护小区和谐稳定。
3、业委会应充分考虑小区物业费标准、收支情况，按照“优质优价，质价相符”的物业服务收费等级体系原则，选择适合本小区的物业服务企业。在选聘新物业服务企业的过程中，业委会可以充分借助行业主管部门、属地街道的力量，对选聘程序进行指导。
4、原物业服务企业退出后，如无新的物业愿意接手进行市场化物业管理，那么，也可以采取业主自治管理、社区化准物业管理的模式。
有关数据：目前我市有物业服务企业48家，其中一级资质9家、二级资质7家、三级资质28家、暂定级4家，从业人员近4000人，为我市231个小区（项目）提供物业服务，涉及建筑面积1444万平方米。2013年度，我市世南家园、望江家园、汇翠花园、江南新城舜大区、中山家园、云河绿洲、怡佳名苑（一期、二期）、南园西区、保庆路122弄、上菱小区、星园小区共十一个小区物业退管，目前世南家园、汇翠花园、中山家园、保庆路122弄、上菱新村共5个小区已由新的物业服务企业接管，云河绿洲、怡佳名苑二期仍由原物业服务企业管理，其余小区要么由业主自治管理，要么由社区准物业管理。
2005年，余姚一小区建成交付，开发商按规定选聘了某物业企业对小区进行前期物业管理。2011年底，小区业委会成立，与该企业续签了物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2014年12月31日。目前，合同即将到期，有业主提出这几年来物业服务质量下降，要求更换物业公司。物业企业为此也很苦恼：物业小区入驻以来，物价上涨、最低工资标准和社保基数逐年调整，导致企业人员成本大幅增加，但物业收费标准却没有提高，加之物业费收费率低，企业已经入不敷出。对此，业主们表示了不同的看法：物业管理水平跟不上，只要求涨价，业主不同意很正常；物业水平差，物业费自然收不上来，这已经是恶性循环。我们希望可以引进资质高、服务好的物业公司来对小区进行管理。
业主是否可以解聘物业公司，具体应该怎样操作呢？
说法：
1、根据《物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经占专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这就是说，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会可以根据业主大会的决定进行具体操作。
2、具体操作程序上，《宁波市物业服务项目推出管理暂行办法》进行了明确规定。物业服务合同期满，业主大会未续约的，适用以下程序：
（1）业主委员会应于合同期满前3个月，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下组织召开业主大会决定续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘的，应于业主大会决议后5日内书面告知原物业服务企业，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会。并按照规定程序做好新物业服务企业的选聘工作。
（2）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会，督促业主大会及时选聘物业服务企业。
（3）物业服务企业向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签定的物业服务合同生效之日止。3、如何选聘新的物业企业：
根据《余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法》第四十二条规定：前期物业管理结束后由业主大会确定适宜方式选聘物业企业。目前，业委会可以通过公开招标、邀请招标、协议选聘等方式确定物业企业。
点评：
1、物业服务有别与其他服务，是一个连续、稳定的长期过程。业主大会、业委会应当从小区的长远利益出发，在解聘物业企业问题上需要慎重决定。对于物业服务企业服务不到位的情况，业委会可以充分履行监督职责，要求物业服务企业进行整改，协助他们更好地履行合同。也可借助属地街道物管站搭建交流平台，召开社区、业委会、物业企业共同参与的联席会议，推动双方达成共识。
2、在确定解聘物业服务企业决定后，业委会可以提前与行业主管部门取得联系，了解在姚物业企业的联系方式和基本情况。对于有初步接管意向的物业服务企业，业委会可以组织实地考察。解聘和重新选聘物业企业需要一定的周期，确保新老物业交替有序，平稳过渡，能有效缓解对业主生活工作带来的不安定因素，维护小区和谐稳定。
3、业委会应充分考虑小区物业费标准、收支情况，按照“优质优价，质价相符”的物业服务收费等级体系原则，选择适合本小区的物业服务企业。在选聘新物业服务企业的过程中，业委会可以充分借助行业主管部门、属地街道的力量，对选聘程序进行指导。
4、原物业服务企业退出后，如无新的物业愿意接手进行市场化物业管理，那么，也可以采取业主自治管理、社区化准物业管理的模式。
有关数据：目前我市有物业服务企业48家，其中一级资质9家、二级资质7家、三级资质28家、暂定级4家，从业人员近4000人，为我市231个小区（项目）提供物业服务，涉及建筑面积1444万平方米。2013年度，我市世南家园、望江家园、汇翠花园、江南新城舜大区、中山家园、云河绿洲、怡佳名苑（一期、二期）、南园西区、保庆路122弄、上菱小区、星园小区共十一个小区物业退管，目前世南家园、汇翠花园、中山家园、保庆路122弄、上菱新村共5个小区已由新的物业服务企业接管，云河绿洲、怡佳名苑二期仍由原物业服务企业管理，其余小区要么由业主自治管理，要么由社区准物业管理。